Var olan gayrimenkul portföyünü yada yatırım yapılması düşünülen gayrimenkul portföylerinin en doğru dağlımı ile maksimumum getirinin nasıl sağlanacağı konusunda verdiğimiz hizmeti oluşturmaktadır. Eron Group olarak gayrimenkul portföylerinin detaylarını, kısıtlamalarını, risklerini, değerlerini ilgili firmalara bildirmekte ve kurumsal yatırım stratejilerine göre gayrimenkullerin uygun kullanımları belirlenerek mülkün gerçek potansiyeli ortaya çıkarılmaktadır. Gayrimenkulleri bir bütün olarak tanımlayarak, potansiyel gelirleri nasıl maksimize edileceğine yönelik stratejiler geliştirilmektedir. Bu süreç kapsamında aşağıda detayları belirtilen sürçler izlenir.

• Gayrimenkul envanteri çıkarılarak dört ana başlıkta incelenir. Yasal Olarak Kısıtlı gayrimenkuller, Ekonomik Ömrü Tamamlanacak Gayrimenkuller ve Değer Azalışı Beklenen ve Değer Artışı Beklenen Gayrimenkuller.
• Gayrimenkuller için yapılacak tespitler neticesinde; gayrimenkullerin fiziki yapısı, fayda maliyet analizleri ışığında elde edilen karların potansiyel getirileri düşünülerek firmaların kurumsal kararları için geleceğe yönelik gayrimenkul için gelişim stratejileri belirlenir.
• Yasal açıdan riskli olarak tespit edilen, ekonomik ömrünü tamamlamaya yakın ve değeri azalan gayrimenkullere yönelik çözüm önerilerimiz, en iyi ve en etkin kararların alınmasına rehberlik etmektedir.
• Portföy içindeki gayrimenkullerin yıllara sari gelişimi incelenerek verimliği ve değer değişimleri takip edilmektedir.
• Kurumsal olarak gayrimenkul yatırımı yapmak istemeniz durumunda; belirlediğiniz gayrimenkul türlerine göre pazar araştırmaları yapılarak hangi bölgede ne tür gayrimenkul yatırımları yapılması gerektiğini piyasa ve gayrimenkul eğilimleri doğrultusunda görüş ve öneriler olarak verilmektedir.

Yeni yapılan inşaatlar, gayrimenkul geliştirme, kentsel yenileme, kentsel dönüşüm ve fonksiyonel değişiklikler için yatırımcı tarafından sağlanan sermaye yatırımı veya finans kuruluşları tarafından verilen kredi finansmanı beraberinde gayrimenkul yatırımcılarına ve finans kuruluşlarına belirli riskler yükler. Yatırım ile ilgili mimari ve mühendislik projeleri, bütçe, iş programı, kontratlar, inşaat ilerleme durumları, yatırım harcamaları, kredi kontrolü, yasal veriler ve mevcut durumunun irdelenmesi, resmi belgelerin uygunluğu ve kontrolü, maliyetler ile harcamaların düzenli olarak izlenmesi olarak verilen hizmetler risk analizleriyle ortaya çıkabilecek risklerin erken tanımlanmasına olanak sağlamaktadır.
Eron Group profesyonelleri tüm yatırım projelerinde sermaye finansmanının yönetilmesi ve izlenmesinde danışmanlık hizmetleri sunmaktadır.
İnşaat İzleme Prosesi, projenin ilerleme ve gerçekleşmeleri ile ilgili verilerin toplandığı ve bu bilgilerin düzenlendiği süreci kapsamaktadır. Bu bilgilerin sistematik bir şekilde toplanması ve analiz edilmesi ile verilerin yorumlanması sürecin en önemli aşamayı oluşturur. Elde edilen bilgiler, projenin ne aşamada olduğu, ne kadarının gerçekleştiği konusunda değerlendirmelerin yapılmasına olanak sağlar. Dönemsel bazda hazırlanacak inşaat ilerleme raporu, projenin fiziksel gerçekleşme düzeyi ile ilgili güncel bilgileri, proje envanterlerini ve harcanan maliyet kalemleri ile ilgili gerçekleşmeleri konu eder. İnşaat İzleme süreci başarılı risk analizi etütleri ile riskleri minimize etmeye yardımcı olmaktadır.
Eron Group olarak, projeye kredi finansmanı sağlayan kuruluş veya sermayesini koyan yatırımcı adına denetim görevi üstlenir. Müşteri, projeyi etkileyebilecek olumlu veya olumsuz bütün unsurlar konusunda başlangıç, ara ve nihai raporlar ile bilgilendirilir.
Proje süresince, Eron Group sizlere aşağıdaki konularda destek verir:

• İş Programı Uygunluk Tespiti
• Bütçe Hedefleri
• Fiziksel Gerçekleşmenin Durumu
• İlgili Yasa ve Yönetmeliklere Uygunluk Kontrolü
• Bina Alanlarının Yasal ve Mevcut Kullanım Durumunun İncelemesi
• Harcanan Maliyet Kontrolü
• Başlangıç Raporu: Proje ile ilgili hazırlanan ilk rapor olup en temel amacı müşteriyi, projenin planlanana hedeflere yönelik başlayıp başlamadığı tespiti konusunda bilgilendirmektir.
• Ara Raporlar: Başlangıç raporunun ardından her ay / iki ay / üç ay da bir sizlerin seçeceğiniz zaman aralıklarında düzenli olarak yapılmaktadır. Müşteriyi bilgilendirme amaçlı olarak üretilen raporda temel amaç projenin hedefleri doğrultusunda hangi düzeyde olduğu ,eğer sapmalar varsa bunların projeye etkilerini inceleyerek rapor oluşturulmaktadır.
• Nihai Rapor: Projenin tamamlanmasının ardından bir ay içerisinde yayımlanır. Temel amaç projenin sonuçları hakkında müşteriyi bilgilendirmektir.

Eron Group çeşitli sektörlere(AVM, lojistik/endüstriyel tesis, perakende vb.) yönelik yer seçim stratejileri geliştirmektedir. Yer seçim kavramı, kısa ve/veya uzun vadede çeşitli ölçütlere göre en iyi avantajlara sahip yerin belirlenmesini ifade eder. Yer seçim stratejisi, yapılacak yatırım için en uygun yerin seçimi çalışmasıdır. Yer seçiminde rol oynayan en etkili unsurlar hizmet elverişliliği ve maliyettir. Maliyetler sabit ve değişken maliyet olarak dikkate alınır. Maliyete etki eden başlıca etmenler ise sektöre göre oluşan çeşitli maliyetlerdir. Lojistik tesisler için bu tip maliyetler taşıma ve depolama maliyetleridir.
Yer seçimi stratejisi, bünyesinde gayrimenkulün büyüklüğünü, coğrafî konumlarını ve sayılarını içeren, uzun vâdeli, stratejik plânlama düzeyinde olan, makro ve mikro bakış açılarını gerektiren bir karardır.
Ör: Lojistik Merkezlere Göre Yer Seçim Stratejisi
Makro analizde hedeflenen gayrimenkulün coğrafî olarak nereye kurulacağı incelenir. Müşteri hizmet düzeyi ve maliyetler dikkate alınarak inşa edilecek gayrimenkulün büyüklüğü ve yeri saptanır.

Makro analizde üç temel sistematik vardır:

• Pazara göre konumlanma: Müşteri hizmet düzeyi, sunulan hizmet ürün ömrü, ürünlerin dağıtım maliyetlerinin yüksekliği öncelikli olarak dikkate alındığı için, müşteriye yakın noktalarda yer seçimi yapılır.
• Hammaddeye göre konumlanma: Hammadde ömrü ve lokasyonlarına yakınlık ile tedarik maliyetlerinin yüksekliği öncelikli olarak dikkate alındığı için, tedarik kaynağına yakın noktalarda yer seçimi yapılır.
• Optimal noktaya göre konumlanma: Burada ise hem pazara hem de ürüne göre konumlandırma, belli ağırlıklarda dikkate alınır.

Mikro analizde ise, seçilen coğrafî bölge içinde, depo yerinin belirlenmesinde aşağıdaki etmenler dikkate alınır:

A) Nicel Etmenler :

• Yakınlık; Süre, Mesafe, Sefer Sayısı, Nakliye Maliyeti bazında dikkate alınabilir.
• Müşterilere Yakınlık
• Tedarikçilere Yakınlık
• Gümrüklere (İthalat-İhracat) Yakınlık
• Arazi ve/veya İnşaat Maliyeti

B)Nitel Etmenler :

• İmar Durumu (tür, emsal değer, yükseklik, vd.) ve Değişme Olasılığı, Kamulaştırma Riski,
  Konum (görsellik, reklam etkisi, vb.)
• Mevcut ve Gelecekteki Ana Ulaşım Yollarına Yakınlık, Seçenek Ulaştırma Olanaklarının (karayolu, demiryolu, denizyolu ve havayolu) Varlığı
• Arazi Topoğrafyası ve Zemin Özellikleri
• Altyapı (elektrik, su, doğalgaz, data, kanalizasyon, atık, ulaşım vb.) Olanakları, Sürekliliği
• Personelin Erişim Kolaylığı, Personel Temin Olanağı, Personel Servisi
• Trafik Yoğunluğu
• Afet Riski, Sigorta Ücreti
• Komşu Arsa ve Binalar (gerçekleştirilen faaliyetler)
• Arsanın tarihçesi (önceki sahipleri ve faaliyetleri)
• Genişleme Olanağı
• Araç Manevrasına Uygun Alanların Varlığı
• Vergi ve Teşvikler
• Çevresel Etkiler (Konutlara Yakınlık vb)
  Eron Group profesyonelleri tarafından geliştirilecek gayrimenkulün yer seçiml için Hammadde, enerji, işgücü, pazara yakınlık, tabiî şartlar, ulaşım imkanları, gelişme potansiyeli ve daha birçok faktör dikkate alınarak en rasyonel lokasyon ve konum analiz çalışmaları kapsamında yer seçim stratejisi hizmeti sunulmaktadır.

Pazar analizi En Verimli & En İyi Kullanım Analizine altlık oluşturması çalışmalarının en önemli bir parçasıdır. Pazar analizi, gayrimenkulün ve yakın çevresinin tanımlanması, talep ve arzın saptanması konularını içerir. Pazar analizi sonunda çıkan sonuçlar ve kabuller finansal fizibilite çalışmalarında da kullanılır. Pazar analizi sadece En Verimli & En İyi Kullanım Analizi öncesinde değil fizibilite süresince devam eden bir süreçtir. Projenin gelişme döneminde ve yönetim aşamalarında Pazar analizi çalışmalarına devam edilmektedir.
Pazar araştırması, En Verimli & En İyi Kullanım Analizine taban oluşturması için mer-i plan şartlarının izin verdiği kullanımlar belirlenerek, söz konusu bu kullanımlara yönelik pazarda rekabet halinde olunacak projelerde; projelerin kullanım türlerine ve bileşenlerine göre pazar araştırması yapılmaktadır.
Geliştiricinin marka gücü ve satış kabiliyetlerine göre arsa üzerinde geliştirilecek proje türleri baz alınarak kiraya veya satışa çıkabileceği rakamalar pazar araştırma sonuçlarından sonra tahmin edilmektedir.

Gayrimenkul geliştirme sürecinin en önemli safhası olup, gayrimenkulü ne tür, nasıl, ne zaman ve nerede geliştirileceğinin cevaplarını aramaktadır. Gayrimenkul geliştirme sürecinde en verimli & en etkin kullanım analizi bir mülkün fiziksel olarak yapılabilirliğini, yasal olarak izin verilebilirliğini, finansal olarak yapılabilirliğini test etme yöntemi ile azami düzeyde verimli olacak kullanım türünün seçilmesi amaçlanmaktadır.

Gayrimenkul yatırımcıları yatırdıkları sermayenin geri dönüşündeki kar beklentileri sürecinde risk almaktırlar. Bir gayrimenkul geliştirme projesinin gelirlerinin hesaplanması için önceden belli başlı kabul edilen finansal ve ekonomik varsayımlar yapılması gerekmektedir. Verdiğimiz bu hizmetle geliştiricinin buna bağlı olarak proje içinde bulunup bulunmama kararını destek verilerek ne ölçüde risk alacağının kararı ortaya çıkmaktadır. Bu nedenle yatırım öncesinde yapılan fizibilite çalışmaları büyük önem taşımaktadır.

Ekonomik Fizibilite Modelleme Similasyonu

• Gayrimenkul ve yakın çevresinin tanımlanması,
• Talep Analizi,
• Arz Analizi,
• Satışacak & Kiralanacak Alanların Belirlenmesi,
• Maliyet Aanalizi
• Finansman Maliyeti
• Finansal Analizler
• Değerleme

Ekonomik fizibilite sürecinde; geliştirilecek gayrimenkul projesinin yakın çevresi tanımlanarak Pazar analizi tamamlanır. Pazar analizi ışığında arz ve talep dengesi saptanarak satılacak/kiralanacak gayrimenkul alanları belirlenerek bu alan üzerinden elde edilecek potansiyel gelir hesaplanır. Projenin inşaat ve finansman maliyeleri saptanarak finansal analizlerle değerlendirme gerçekleştirilir.
Geliştirilecek gayrimenkul projesinin seçilen hareket yönü, belirli kısıtlamalar ve mevcut kaynaklar dahilinde, açıkça tanımlanmış hedefe ulaşılmasında makul bir sonuç çıkması halinde fizibl olarak tanımlanır. Bu duruma yönelik yatırımcı bilgilendirilerek ve gayrimenkul geliştirme sürecinin diğer adımlarına geçilmektedir.

Geliştirilecek gayrimenkul projesinin sınırları fizibilite aşamasında belirlendikten sonra üretilen fikirlerin pazarda yerinin olup olmadığı üretim aşamasından çok önce belirlenmelidir. Bu yüzden potansiyel kullanıcıların davranışlarını, tercihlerini, eğilimlerini, alışkanlıklarını, neye değer verdiklerini tespit etmek antket, trend eğilimi, birebir görüşmeler ve kullanıcı testi gibi araştırma yöntemleri uygulanmaktadır
Yapılacak bu araştırmaların neticesine göre gayrimenkul projesine katma değer katabilecek konsept geliştirme detayları belirlenmektedir.
Konsept geliştirme detayları;

• Hedef kitle tanımlaması
• Rakip proje konsept ve mix use araştırması
• Rekabet edilen projelerle karşı geliştirilecek projenin avantajları, dezavantajları, artıları, eksikleri
• Geliştirilecek proje kapsamında ünite tipoloji ve tip bazında m² dağılımının oluşturulması çalışmalarının hazırlanarak alternatifli önerilerin sunulması,
• Projede fonksiyonların proje konseptine uygunluğunun “fonksiyonel bütünlük” kapsamında değerlendirilmesi,
• Mimari ekibin oluşturacağı vaziyet planı, ortak sosyal donatı, otopark ve rekreasyon alanların incelenerek, gayrimenkullerin değerini etkileyecek unsurların öneri olarak sunulması
• “Olmazsa-Olmazlar” belirlenerek, “Farklılaşma Kriterleri” hususundaki önerilerde bulunulması,
• Projeye uygun konsept geliştirilerek satış ve pazarlama çalışmalarına danışmanlık hizmetleri verilmektedir.